***养老服务有限公司
***康养综合项目
可行性研究报告
编制日期：二零二*年十一月
目录
第一章总论 1
1.1项目概要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设单位 1
1.1.3项目建设性质 1
1.1.4项目建设地点 1
1.1.5项目负责人 1
1.1.6项目投资规模 1
1.1.7项目建设规模 2
1.1.8项目资金来源 2
1.1.9项目实施计划 2
1.2项目承建单位介绍 3
1.3编制依据 3
1.4编制原则 4
1.5研究范围 5
1.6主要经济技术指标 5
第二章项目背景及必要性分析 7
2.1项目提出背景 7
2.2本次项目的提出缘由 9
2.3项目建设必要性分析 11
2.3.1适应我国人口老龄化发展客观要求的需要 11
2.3.2顺应我国养老服务产业快速发展的需要 12
2.3.3积极响应河北省养老模式发展思路及目标的需要 13
2.3.4推进医养结合，加快老龄事业和产业发展的需要 14
2.3.5增加当地就业带动产业链发展的需要 15
2.3.6带动当地经济快速发展的需要 15
2.4项目建设可行性分析 15
2.4.1政策可行性 15
2.4.2市场可行性 19
2.4.3管理可行性 19
2.5分析结论 20
第三章行业市场分析 21
3.1我国养老服务产业发展现状分析 21
3.2我国养老行业市场需求分析 22
3.3养老产业土地优惠政策以及开发类型分析 24
3.4医养结合型康养产业发展状况分析 28
3.5河北省养老事业整体发展态势分析 29
3.6保定市养老服务业发展状况分析 32
3.7市场分析结论 33
第四章项目建设条件 34
4.1地理位置选择 34
4.2区域建设条件 34
4.2.1区域地理位置 34
4.2.2区域地形地貌条件 35
4.2.3区域气候条件 35
4.2.4区域交通区位条件 35
4.2.5区域经济发展条件 36
第五章总体建设方案 38
5.1项目规划原则 38
5.2项目园区设计 38
5.3项目需求及特征 39
5.4项目主要规划建设内容 41
5.5建筑设计方案 42
5.5.1建筑设计主要规范及标准 42
5.5.2指导思路 42
5.5.3结构设计等级 43
5.5.4防火分区及安全疏散设计 43
5.5.5无障碍设计 43
5.5.6建筑节能设计 43
5.6公用工程方案 44
5.6.1设计依据 44
5.6.2给水设计 44
5.6.3排水设计 44
5.6.4供电 45
5.6.5安防监控 45
第六章节约能源方案 47
6.1节能设计依据 47
6.2主要节能措施 47
6.3具体节能方案 48
6.3.1建筑节能 48
6.3.2电气节能 49
6.3.3暖通、动力节能 49
6.3.4推广绿色照明 50
6.4节水措施 50
6.5节约土地 51
6.6节能降耗设计 52
6.7结论 52
第七章环境保护与消防措施 53
7.1设计依据及原则 53
7.1.1环境保护设计依据 53
7.1.2设计原则 53
7.2建设地环境条件 53
7.3项目建设和运营对环境的影响 53
7.4环境保护措施方案 54
7.5消防安全 56
7.5.1设计依据 56
7.5.2消防概述 56
7.5.3消防措施 57
7.5.4抗震措施 58
7.5.5综合防灾 58
7.5.6防洪涝措施 58
第八章劳动安全卫生 59
8.1编制依据 59
8.2概况 59
8.3劳动安全 59
8.3.1工程消防 59
8.3.2防火防爆设计 60
8.3.3电力 60
8.3.4防静电防雷措施 60
8.4劳动卫生 60
8.4.1防暑降温 60
8.4.2卫生 61
8.4.3照明 61
第九章企业组织机构与劳动定员 62
9.1组织机构 62
9.2劳动定员 62
9.3人力资源管理 62
9.4福利待遇 63
第十章项目实施规划 64
10.1建设工期的规划 64
10.2建设工期 64
10.3实施进度安排 64
第十一章投资估算与资金筹措 66
11.1投资估算依据 66
11.2建设投资估算 66
11.3流动资金估算 67
11.4资金筹措 67
11.5项目投资总额 67
11.6资金使用和管理 70
第十二章财务及经济评价 71
12.1总成本费用估算 71
12.1.1基本数据的确立 71
12.1.2产品成本 72
12.1.3年平均利润总额 73
12.2财务评价 73
12.2.1项目投资回收期 73
12.2.2项目投资利润率 73
12.2.3不确定性分析 73
12.3经济效益评价结论 74
第十三章风险分析及规避 75
13.1项目风险因素 75
13.1.1不可抗力因素风险 75
13.1.2市场风险 75
13.1.3工程风险 75
13.1.4资金管理风险 75
13.2风险规避对策 76
13.2.1不可抗力因素风险规避对策 76
13.2.2市场风险规避对策 76
13.2.3工程风险规避对策 76
13.2.4资金管理风险规避对策 77
第十四章招投标方案 78
14.1招标依据 78
14.2招标内容 78
14.3招标程序 78
第十五章结论与建议 83
15.1结论 83
15.2建议 83
附表 84
附表1销售收入预测表 84
附表2总成本表 85
附表3外购材料费用表 86
附表4外购燃料及动力费表 87
附表5工资及福利表 88
附表6利润与利润分配表 89
附表7固定资产折旧费用表 90
附表8无形资产及递延资产摊销表 91
附表9流动资金估算表 92
附表10资产负债表 93
附表11资本金现金流量表 94
附表12财务计划现金流量表 95
附表13项目投资现金量表 97
附表14资金来源与运用表 99
第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
***康养综合项目
1.1.2项目建设单位
***养老服务有限公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
本项目建设地址位于河北省保定市定兴县
1.1.5项目负责人
报告编制人：中投信德杨刚工程师
1.1.6项目投资规模
本次项目建设的总投资为.00万元，其中：建设投资为.00万元（土建工程为.50万元，设备及安装投资.00万元，土地费用为.00万元，其他费用为.64万元，预备费.86万元），铺底流动资金为.00万元。
1.1.7项目建设规模
本项目占地面积亩，总建筑面积为.00平方米；拟在定兴县打造医养结合大型养老院，主要服务京津冀和雄安新区。养老院设置：集中养老公寓、居家式养老公寓、公园、健身场所、娱乐室（健身中心、电影院、棋牌室、图书馆等）、康复中心、医院、餐厅、停车场等设施齐全。
项目主要建设内容及工程量情况如下表：
项目主要建设内容及工程量情况一览表
工程类别 工段名称 层数 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 备注
1、主要建筑工程
集中性康养公寓 4 00.00 .00 一期，张床位
居家式康养公寓 4 1.00 40.00 一期，张床位
康复中心 6 .00 1.00 一期
餐厅 2 .00 .00 一期
健身、娱乐室 4 .00 .00 二期
休闲公园 1 .00 .00 二期
医院 4 0.00 .00 二期
其他辅助设施 1 .00 .00 二期
合计 35.00 .00
2、公共配套工程
道路硬化工程 33.00 33.00
绿化景观工程 20.00 20.00
停车场工程 5.00 5.00
1.1.8项目资金来源
本次项目总投资资金.00万元人民币；主要资金来源为企业自筹。
1.1.9项目实施计划
本项目分二期建设，一期工程建设预计年末开工建设至年6月，计1.5年；二期工程建设自年7月至年末，计1.5年。工程建设工期共计3年。
1.2项目承建单位介绍
项目承办单位概况：
法人代表介绍：***；主要从事文化创意产业发展规划和实施；在北京有多产业公司运转。
主要股东持股情况：
大股东：***文化有限公司80%；***20%
大股东主营业务介绍：国际国内旅游开发；影视策划；电影拍摄；电影发行等业务。主要作品：红色军事题材电影《奔袭和田》、都市情景剧《伯骑士的故事》等。近几年财务状况：（企业资产万元、营业收入万元、利润万元等）。
1.3编制依据
1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
2.《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》；
3.《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》；
4.国家卫健委等12部门发布《关于深入推进医养结合发展的若干意见》；
5.《“健康中国”规划纲要》；
6.《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》；
7.《河北省“大健康、新医疗”产业发展规划（—年）》；
8.《健康中国·河北行动（—年）》；
9.河北省委省政府出台关于贯彻《“健康中国”规划纲要》的实施意见；
10.《保定市人民政府办公厅关于推进医疗卫生与养老服务相结合的实施意见》；
11.《定兴县人民政府办公室关于加快推进养老服务体系建设的实施意见》；
12.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
13.《投资项目可行性研究指南》；
14.《现代财务会计》；
15.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
16.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
1、充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
2、认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
3、设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
4、设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
5、注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 总用地面积 亩 .00
2 总建筑面积 平方米 .00
3 总体建设康养床位数 张床位 .00
4 总投资资金，其中： 万元 .00
4.1 建筑工程费用 万元 .50
4.2 设备及安装费用 万元 .00
4.3 土地费用 万元 .00
4.4 其他费用 万元 .64
4.5 预备费用 万元 .86
4.6 铺底流动资金 万元 .00
二 主要数据
1 达产年年产值 万元 .00
2 年均销售收入 万元 .73
3 年平均利润总额 万元 .67
4 年均净利润 万元 .47
5 年销售税金及附加 万元 85.27
6 年均增值税 万元 .70
7 年均所得税 万元 .20
8 项目定员 人
9 建设期 年 3
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 16.30%
2 项目投资利税率 % 18.10%
3 税后财务内部收益率 % 12.31%
4 税前财务内部收益率 % 14.94%
5 税后财务净现值(ic=8%) 万元 12,.29
6 税前财务净现值(ic=8%) 万元 21,.17
7 投资回收期(税后)含建设期 年 8.73
8 投资回收期(税前)含建设期 年 7.96
9 盈亏平衡点 % 46.21%
第二章项目背景及必要性分析
2.1项目提出背景
国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家进入老龄化社会的标准。当前中国已经进入并将长期处于人口老龄化社会，今年10月24日，民政部新闻发布会上介绍，根据相关预测，“十四五”期间全国老年人口将突破3亿，迈入中度老龄化。中国已经进入并将长期处于人口老龄化社会，养老问题受到越来越多人的重视。
随着人口老龄化的加速发展，一些老人的治疗和护理问题困扰着千家万户。由于我国老龄化是在“未富先老”、社会保障制度滞后、单位福利体制解体、城乡和区域发展不平衡的形势下发生的，并伴有家庭逐渐小型化带来的家庭养老功能弱化等问题，社会养老服务压力不断加重。加快发展社会养老服务事业，有效应对人口老龄化问题，已成为各级党委政府关心、社会广泛